2026年3月、首都圏の新築マンション平均契約価格が7,266万円を記録した。2020年比で実に+41%の上昇です。

東京・港区の中古マンションに至っては、2LDK・70㎡が1億2,000万円を当然のように超える。「高すぎて買えない」と言いながら、それでも毎月何百件もの成約が出ている。

では、今この水準でフルローン（頭金ゼロ、物件価格の100%を借入）を組んで購入した人は、10年後にどうなるのか？

「不動産は値上がりし続ける」という楽観論と、「金利が上がったら終わる」という悲観論。どちらも正確ではありません。重要なのは数字です。

日銀の政策金利は現在2026年2月時点で0.5%。ただし市場では2026年末までにさらなる利上げ観測が浮上しています。西京銀行の退職金定期が年利3%をうたい、ネット銀行でも普通預金金利が上昇中のこの環境で、35年固定ローンを組むことの意味を、冷静に計算してみましょう。

なぜ今もマンション価格は上がり続けるのか？

「もう天井だろう」と言われ続けて5年。それでも上がっています。理由は1つではなく、構造的な3つの力が同時に働いているからです。

① 建設コストの高止まり

資材費と人件費の上昇が顕著です。鉄鋼・セメント価格は2020年比で約25〜35%上昇しており、大手ゼネコンの施工単価も同様のペースで切り上がっています。新築マンションのコスト構造上、この上昇分は即座に販売価格に転嫁されます。デベロッパーが「赤字で売る」ことは事業として成立しないからです。

② 供給の絶対的な不足

東京都心5区（千代田・中央・港・新宿・渋谷）の新築マンション供給戸数は2024年で約4,800戸。需要の推計（都内転入超過数・世帯分離数等から算出）に対して明確に不足しています。需要>供給の構図は当面変わらない。

③ 富裕層・インバウンド資金の流入

円安（2024年〜2026年にかけて145〜158円台で推移）により、海外の機関投資家・個人富裕層にとって東京の不動産は「割安」に映っています。港区・渋谷区の高級レジデンスには、香港・シンガポール・中東資本が継続的に流入中です。

日経平均が地政学リスク（中東情勢・トランプ政権の動向）で乱高下する中、「実物資産」としての都心不動産への逃避需要も一定量存在します。株式市場のボラティリティが高い局面では、この傾向が強まります。

フルローン7,000万円：毎月いくら払うのか？

具体的な数字に入りましょう。7,000万円のマンションをフルローンで購入する場合の月次負担を、金利別に計算します。

計算条件：借入7,000万円、返済期間35年、元利均等返済、金利は変動・固定の代表的水準を使用。

月々18.2万円（金利0.5%時）は、年収700万円の手取り約510万円に対して月4.3万円（年収の約42%）が住居費に消えることを意味します。財務省が推奨する「住居費比率25%以内」を大幅に超えます。

10年後シミュレーション：上昇・横ばい・下落の3シナリオ

7,000万円のマンションを2026年3月にフルローンで購入したとします。10年後の2036年3月、このマンションの「資産価値と財務状況」はどうなっているか。3つのシナリオで計算します。

まず前提として、10年間で返済が進んだ元本残高を確認します。金利0.5%・35年返済の場合、10年後の残債は約5,690万円です。（元利均等返済の性質上、前半は利息中心のため元本の減り方は緩やか）

横ばいシナリオでも、売却時には「600万円の手取り」が生じます。これは10年間の家賃相当額（仮に月20万円 × 120ヶ月 = 2,400万円）を「払わずに済んだ」と考えれば、実質的なリターンは大きい。

一方で下落シナリオでは、売りたくても残債が物件価値を上回る「オーバーローン状態」に陥ります。転勤・離婚・収入減などのライフイベントが重なると、身動きが取れなくなります。

実例3選：フルローン購入者のその後

事例①：2019年に港区・三田で6,800万円購入（現在推定評価額：約1億500万円）

2019年、三田・慶應義塾大学周辺エリアの新築2LDK（63㎡）を6,800万円で購入。頭金なし、変動金利（当時0.625%）、35年返済。月々返済額は約20万円。

2024〜2025年にかけてこのエリアの類似物件成約事例は1億〜1億2,000万円が相場に。2026年3月時点で推定評価額は約1億500万円（+54.4%）。残債は約5,400万円。含み益は約5,100万円（売却時の譲渡益税・手数料考慮前）。

「買って正解だった」と言えるケースですが、これは都心・駅近・ブランドエリアという条件が揃っていた。同時期に川崎市の同価格帯を購入した場合は評価額+20〜25%にとどまっています。

事例②：2021年に千葉・柏で4,500万円購入（現在評価額：約4,300万円）

2021年、コロナ禍の「郊外移住ブーム」に乗って、柏市内の駅徒歩12分・4LDKを4,500万円で購入。変動金利0.475%でフルローン。月々返済額は約11.6万円。

2025年末〜2026年に同エリアの類似物件成約事例は4,100〜4,400万円。実質横ばいから微減。残債は約3,850万円。売却しても諸費用控除後は持ち出しが発生する水準です。

「住んでいる間の家賃相当額を考えれば損ではない」という見方もできますが、フルローンという点で自己資本ゼロから始めた以上、含み損ゼロが最低条件でした。郊外購入の金利リスクは都心より高い。

事例③：2023年に渋谷区・幡ヶ谷で8,500万円購入（含み益・損ゼロ付近）

2023年末、渋谷区幡ヶ谷の築3年・3LDK（75㎡）を8,500万円でフルローン購入。フラット35を利用、金利1.76%、月々返済額は約27.2万円。

2026年3月時点の類似物件相場は8,700〜9,000万円。上昇幅はわずか+2〜6%にとどまっており、売却諸費用（仲介手数料3%+税＝約281万円）を考慮すると実質トントン〜微損の状態。高値圏での購入であることは数字が示しています。

金利2%になったら月々の支払いはどう変わる？

これが今最も重要な論点です。日銀は2026年2月に政策金利を0.5%に引き上げました。市場では2026年末〜2027年にかけてさらに0.25〜0.5%の追加利上げが観測されています。

変動金利型住宅ローンは、政策金利に連動する「短期プライムレート」に一定のスプレッドを加算した形で決まります。現在の変動金利0.4〜0.6%水準は、政策金利が1.5〜2.0%になれば、機械的に1.5〜2.0%程度まで上昇する可能性があります。

金利が現在から+2%上昇した場合、月々の返済額は6.6万円増加します。年間79万円以上の追加負担です。

「5年ルール」「125%ルール」により、変動金利ローンは急激な返済額変動を一時的に抑制する仕組みがあります。ただしこれは「支払い額が据え置かれる」だけで、「未払い利息が元本に積み上がる」という別リスクを生みます。金利上昇局面での変動金利の危険性はここにあります。

一方で日経BOOKプラスが指摘するように「年金は保険、積み立て投資は貯蓄」という考え方を不動産に応用するなら、住宅ローンも「生活費の固定化手段」として捉え直す視点が必要です。フラット35で金利1.82%に固定することは、月々2.6万円の「不確実性保険料」を払っていると解釈できます。

結論：今買うべきか、あと2年待つべきか

明確に答えます。「都心・駅近・築浅」であれば今が最後の適正価格帯の可能性があります。ただしフルローン前提なら条件が3つ揃うときだけです。

フルローン購入が成立する3条件

条件①：世帯年収が物件価格の10倍以内
7,000万円の物件なら世帯年収700万円以上が最低ライン。理想は1,000万円超。年収700万円でも返済比率は限界水準です。

条件②：購入物件が山手線から30分圏内の駅徒歩7分以内
これ以外の物件でフルローンを組むのは、下落シナリオ時に逃げ道がなくなる。売れない物件を借金で持つことほど危険な状況はありません。

条件③：諸費用350〜500万円の現金を持っている
「フルローン」でも諸費用は現金必須。この現金を用意できない状態での購入は推奨しません。

あと2年待つべき人

①現在の手元資金が200万円以下。②世帯年収が600万円以下。③勤続年数が2年未満でローン審査に不安がある。④購入検討エリアが郊外・駅遠で流動性が低い。

「2年待てば価格が下がる」という保証はありません。ただし「2年で諸費用分を貯蓄できる」ことは確実です。年200万円の貯蓄で400万円の現金ができれば、フルローンから「頭金あり」に切り替えられ、毎月の返済額が大幅に下がります。

最後に、米著名投資家が「大規模リストラのニュースに騙されるな」と日本株強気見通しを維持しているように、不動産市場もヘッドラインに振り回されてはいけません。重要なのは個別物件の立地・築年数・流動性です。

結論として：世帯年収800万円超・都心駅近・諸費用現金あり の3条件が揃うなら、2026年の今はまだ「買える最後のウィンドウ」の可能性があります。1つでも欠けるなら、焦らず2年かけて条件を整える方が長期的なリターンは高い。

よくある質問（FAQ）