首都圏新築マンションの平均分譲価格が、2024年に初めて7,000万円の大台を突破した。不動産経済研究所のデータによれば、2024年の首都圏平均価格は約7,100万円。2020年比で実に+35%の上昇だ。

「もう少し待てば下がる」と4年間待ち続けた人は、今や4年前より2,000万円近く高い価格を提示されている。待機コストは年500万円という計算になる。

そして今、追い打ちをかけるように住宅ローン金利が動き始めた。日本銀行が政策金利を引き上げ、市中銀行の変動金利も上昇トレンドに入った。現在の基準金利は2.5%（2026年1月時点）。つい3年前は0.4%台だったことを思えば、借入コストの変化は劇的だ。

にもかかわらず、マンションの成約件数は落ちていない。「買えるうちに買う」という焦りが市場を動かしているのか、それとも本当に今が正しい判断なのか。今フルローンで購入した場合、10年後の資産・負債・家計はどうなるのか——実データで徹底的に計算する。

なぜまだ上がっているのか？価格上昇の正体

「需要と供給」という教科書的な答えでは不十分だ。今の価格上昇には4つの構造的な要因がある。それぞれを数字で見ていこう。

①建築コストの高騰が「下限」を作っている

建設労務費は2020年比で約25〜30%上昇。鉄骨・コンクリートなどの資材費も同様だ。デベロッパーがマンションを建てるコストそのものが上がっているため、「原価割れ」を避けるための最低ラインが切り上がり続けている。

三菱地所・住友不動産・野村不動産などの大手デベロッパーは、原価上昇分を販売価格に転嫁できる体力がある。だが中小デベロッパーは着工自体を躊躇し始めており、供給数が減って需給がタイトになるという皮肉な構造が生まれている。

②円安が海外投資家の参入を加速させた

2023〜2024年にかけてドル円は135〜160円台を推移した。ドルベースで見た東京の不動産価格は、欧米の主要都市と比べていまだに「割安」だ。香港、シンガポール、台湾からの投資マネーが都心部の物件を次々と押さえていった。

港区・渋谷区・千代田区の高額物件ほど、この需要の恩恵を受けている。一方、郊外の物件は同じ恩恵を受けにくい。二極化は価格にそのまま反映されている。

③日銀の政策転換が「今のうちに」心理を作った

2026年1月現在、日本銀行の基準金利は2.5%。これは2008年以来の水準だ。「これ以上金利が上がる前に固定金利でロックインしたい」という需要が購入を前倒しさせている。矛盾しているようだが、金利上昇が購入需要を短期的に刺激するのは不動産市場の特性だ。

④賃料上昇がキャップレートを引き下げている

東京23区の賃貸マンション賃料は2024年に平均約+5〜8%上昇した（アットホーム調べ）。賃料が上がると、同じ物件の「投資利回り」が改善するため、より高い価格でも買い手がつく。これが資産価格を押し上げる仕組みだ。

これらの要因は、短期的には解消しない。建築コストは労働者不足が続く限り下がらず、海外投資マネーは円安が是正されない限り引き上げない。価格の「下落」を期待するなら、相当の根拠が必要だ。

フルローンの真実：月々いくら払うのか？

「フルローン」とは、物件価格の全額を住宅ローンで賄うことだ。頭金ゼロで7,100万円を借りる——その現実を、今の金利水準で計算してみよう。

変動金利 vs. 固定金利：2026年の選択

現在のSBI証券・楽天証券などのネット証券系銀行（SBI新生銀行など）における住宅ローン金利の目安は以下の通りだ。

変動金利1.8%で7,100万円・35年ローンを組むと、初年度の月額返済は約22.8万円。フラット35（固定2.3%）なら約24.3万円。月1.5万円の差だが、35年で約630万円の差になる。

ただし、変動金利には「金利上昇リスク」がある。仮に変動金利が3%に上昇した場合、月々の返済は約26.6万円まで跳ね上がる。フラット35との比較で逆転するのだ。

「返済比率」の壁：年収との関係

金融機関が住宅ローン審査で重視する「返済比率（年収に占める年間返済額の割合）」は、一般的に35%以下が目安だ。月22.8万円の返済を維持するには、年収換算で最低780万円以上が必要になる計算だ。

国税庁の2023年民間給与実態統計調査によれば、日本の給与所得者の平均年収は460万円。7,100万円のフルローンは、平均的な収入では審査が通らない水準であることも覚えておきたい。

10年後の3つのシナリオ：上昇・横ばい・下落

2026年に7,100万円でマンションをフルローン購入した場合、2036年時点の「資産・負債・実質損益」を3つのシナリオで試算しよう。

10年後（2036年時点）のローン残高は、変動1.8%・元利均等払いの条件で約5,450万円程度になる（10年間の返済で元本は約1,650万円減少）。この残高を基準に、物件価値の変化と照らし合わせる。

シナリオA：価格+15%上昇（強気）

東京都心の供給制約と継続的な海外需要により、物件価値が10年で15%上昇するケース。2036年の物件価値は約8,165万円。ローン残高5,450万円を差し引くと、純資産は2,715万円。購入時のフルローン（自己資金ゼロ）からスタートして、10年で2,715万円の純資産を構築したことになる。

シナリオB：価格横ばい（中立）

建築コストが高止まりして下落しないが、人口減少や金利上昇で値上がりもしないケース。2036年の物件価値は7,100万円のまま。ローン残高5,450万円を引くと純資産は1,650万円。「家賃を払い続けた場合（10年で約2,736万円の家賃支出と仮定）」と比較すれば、フルローン購入の方が有利だ。

シナリオC：価格-20%下落（弱気）

日銀の急速な利上げ、景気後退、人口流出が重なるケース。物件価値が20%下落し、2036年の価値は5,680万円。ローン残高5,450万円を引くと純資産はわずか230万円。10年間の返済総額は約2,736万円であるため、実質的には「借金を返し続けただけ」に近い。さらに売却できない事態（売却価格がローン残高を下回る「オーバーローン」）になるリスクも出てくる。

ここで重要な疑問が生じる。「どのシナリオが最も現実的か？」

過去のデータを参照すると、東京23区の新築マンション価格は2012〜2024年の12年間で約2倍以上に上昇している。ただし、2009年のリーマンショック後は都心部でも-20〜30%の下落を経験した。シナリオBまたはAの確率が高いが、シナリオCは「ゼロではない」。

実例で見る：フルローン購入者の明暗

ケーススタディ①：山田さん（39歳、IT企業課長・年収950万円）

2021年に江東区の新築マンション（70㎡）を6,500万円でフルローン購入。変動金利0.6%（当時）・35年ローン。月額返済は当時約17万円だった。

2024年末時点の同物件の市場価格は査定で7,700万円前後（約18%上昇）。含み益は約1,200万円に達した。同時にローン残高は約5,900万円に減少し、純資産は1,800万円超を形成している。

ただし懸念点もある。変動金利は現在1.8%水準まで上昇し、月々の返済は当初比で約4万円増加した。家計は依然黒字だが、「固定にしておけばよかった」と後悔する面もあると語る。

ケーススタディ②：佐藤さん（44歳、商社勤務・年収1,100万円）

2019年に港区白金台エリアの築10年中古マンション（80㎡）を8,000万円でフルローン購入。フラット35・固定1.98%・35年ローン。月額返済は約26万円。

2024年末の市場価格は1億2,000万円超（50%上昇）。ローン残高は約6,950万円まで減少し、純資産は5,000万円以上に膨らんだ。

「フラット35で固定したので金利上昇の影響をまったく受けていない。今思えば最高のタイミングだった」とのこと。都心・駅近・既存ストックの希少性が味方した典型例だ。

ケーススタディ③：鈴木さん（41歳、中小企業管理職・年収620万円）

2022年に埼玉県さいたま市の新築マンション（75㎡）を5,200万円でフルローン購入。変動金利0.8%（当時）・35年ローン。月額返済は約14万円。

しかし2025年末時点で変動金利は1.8%まで上昇。月額返済は約17万円に増加した。同物件の市場価格はほぼ横ばいの5,300万円前後。ローン残高は約4,750万円で、純資産は約550万円。

問題は、さらに金利が2.5〜3%まで上昇した場合、月額返済が19〜20万円に達し、年収620万円の手取りでは生活が相当苦しくなる点だ。固定への借り換えも検討しているが、信用スコアと条件次第で適用金利が変わるため、現在銀行と交渉中だ。

金利2.5%時代の最大リスクと対策

日銀の基準金利は現在2.5%。2021年まではゼロ金利・マイナス金利の時代だったことを考えると、わずか3〜4年でパラダイムが完全に変わった。

新潟県信用組合が定期預金金利を1年もの0.4%に引き上げたというニュースが日本経済新聞に掲載されているように、預金金利ですら動き始めている。これは「金利正常化」が本格化していることの証拠だ。

変動金利の「5年ルール・125%ルール」の落とし穴

日本の多くの変動金利ローンには「5年ルール」と「125%ルール」がある。金利が上昇しても月々の返済額は5年間変わらない（5年ルール）、また変更後も旧返済額の125%を超えない（125%ルール）という仕組みだ。

一見、借り手に有利に見える。だが落とし穴がある。返済額が変わらない間も、金利上昇によって毎月の「利息部分」が増え、「元本部分」が減る。つまり、元本の減りが遅くなり、30〜35年後の最終返済時に「未払い利息の一括精算」が発生するリスクがある。これがいわゆる「未払い利息問題」だ。

今できる3つのリスクヘッジ

①固定金利への借り換え検討：フラット35の現在の金利（2.3%前後）は、変動金利が今後さらに上昇すると見るなら、今が借り換えの最後のチャンスかもしれない。手数料・保証料との兼ね合いで試算が必要だ。

②繰り上げ返済：年間50〜100万円の繰り上げ返済を続けることで、元本の減少を加速させ、将来の利息負担を大幅に削減できる。NISAのつみたて投資との「どちらが得か問題」は、ローン金利と投資期待利回りを比較して個別に判断すること。金利2%超のローンなら、繰り上げ返済の効果は無視できない。

③不動産REITへの分散：物件を直接持つのではなく、J-REIT（日本の不動産投資信託）への投資で不動産資産へのエクスポージャーを持つ方法もある。流動性が高く、NISAの成長投資枠で購入可能だ。ただし、J-REITも金利上昇局面では分配金利回りとの比較で売られやすいという特性がある。

結論：今買うべきか、待つべきか

ここまでのデータを整理したうえで、明確な判断を下す。

「買い」の条件を満たすなら、今でも買いだ

以下の3条件をすべて満たすなら、2026年現在でもフルローン購入は合理的な選択だ。

条件①：物件が東京23区内・主要駅徒歩10分以内であること
価格の二極化は今後も続く。「都心・駅近」という条件は、シナリオCのような大幅下落に対する最大の防衛線だ。さいたま市・千葉郊外・横浜外縁部の物件は、下落シナリオの確率が都心より高い。

条件②：返済比率が年収の28%以内であること
金融機関の審査基準（35%）より厳しく設定することが重要だ。金利が1%上昇しても、返済比率が35%を超えないマージンを持つこと。年収1,000万円なら月額返済23万円以下が目安になる。

条件③：フラット35で固定金利を選ぶこと
2026年の金利環境では、変動金利の追加上昇リスクをフルに負う必然性がない。フラット35（2.3%前後）で35年間の返済額を確定させ、「金利変動リスクからの解放」という精神的安定も含めて判断すること。

「待ち」が正解の条件

上記3条件のうち1つでも欠けるなら、現時点での購入は見送りを推奨する。特に「年収600万円台でのフルローン7,000万円超」は、鈴木さんのケースが示す通り、家計の余裕がほぼなくなる。

待つ場合の現実的な目標は「頭金2,000万円を貯め、借入額を5,000万円以下に抑えること」だ。NISAのつみたて投資で月5万円×7年間で、想定リターン5%なら元本420万円+運用益を含めて約500万円以上を積み上げられる計算になる（元本保証ではない）。

最後に一言

不動産市場において完璧なタイミングは存在しない。存在するのは「自分の財務状況に合った判断」だけだ。

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